理至的转型之路:住房租赁市场的第三种算法_理至

理至的转型之路:住房租赁市场的第三种算法

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     去年年底,理至发布“一体两翼”战略,住房租赁业务在其内部升级成为惠居事业群。截至8月,全新推出的理至租房已在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市,托管了超

理至的转型之路:住房租赁市场的第三种算法
理至的转型之路:住房租赁市场的第三种算法

  

  去年年底,理至发布“一体两翼”战略,住房租赁业务在其内部升级成为惠居事业群。截至8月,全新推出的理至租房已在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市,托管了超过60000套房源。

  这其中尤其显眼的是成都。今年上半年,成都一城的托管房源就首先突破10000套。紧接着,理至租房宣布“省心租”模式在成都跑通,实现了整体盈利。

  理至是行业内颇具话题性的企业。其备受尊敬的创始人左晖提出“不吃差价”,几乎以一己之力奠定了真房源的行业标准。在平台经济受到质疑、房地产行业紧缩的节点,理至将租赁放置在战略地位,是否会为行业带来不一样的视野?

  第二次发射

  成都一直是理至的练兵场。

  较少人知道的一个事实,是早在2018年理至就在成都西村发布了其第一次的租赁尝试。实际上,“理至”这个名字,也是出自那一场发布会。

  彼时,抱定走“平台化”路线的链家,顶住行业巨大的“既当裁判员又当运动员”的质疑,毅然在理至租房品牌发布会上宣告“链家网升级成为理至”。如今回看,取消理至品牌的发布,在子业务线理至租房发布会上推出母品牌,大概是在压力之下的折中之举。

  甫一推出的理至租房平台,即打出了400+品牌入驻、行业首个租赁品质联盟等口号。翻译成更直白的语言,就是一站挑租房、房子相对安全不会跑路。这也是平台经济盛行期的常见许诺。其后,理至租房推出“百万套真实房源、百万种人生可能”的新口号,更加强调平台上的“货”。换言之,理至租房最初的运营思路与天猫、京东等电商平台无异。但这个跑货的逻辑,是否适合租赁市场,却并不一定。而此后,理至也并未将租赁作为主营方向发力。

  

  2018年理至租房发起住房租赁行业首个品质联盟

  去年,经历平台经济普遍质疑、房地产结构性寒冬的理至,再提租房业务。理至租房第二次发射,作为其一体两翼中战略中的一翼被称为“惠居业务”重新推出。显然,这一次推出,理至租房的业务逻辑发生了底层变化。仍然是平台,但角色和要素都发生了转型。

  平台思维的强弱交响

  据ICCRA了解,其当前业务规模超过50%来自“分散式托管运营”,即新推出的“省心租”业务。所谓“省心租”模式,即业主将房源交给理至租房旗下专业托管运营公司进行托管。对房东而言,理至租房将为房屋空置期进行租金托底;对租户而言,理至则配有管家提供各类服务。

  与此前引入公寓品牌的做法相比,“省心租”回归了理至中介系的本质——直接从房东手中拿房。从这个角度来看,惠居时代的理至租房平台角色变“弱”了,甚至改变了B2B2C的链条,自己下场干。省心租与自如的角色也不同,“省心租”并不对收来的房做过多改造。后者被自如称为“增益租模式”,即通过重新装修、改造,帮助业主的房屋做品质升级。这一模式在一定程度为新一代的租赁消费者提供了更多高品质、标准化的租赁产品,但也让自如承受了更大的成本挑战及装修污染质疑。

  

  以行业视角来看,“省心租”的业务亮点之一,恰恰在于机构化运营但规避增益思路。事实上,理至租房近期进一步细化了收房标准,划定“装修设施老旧房源不收”、“高架桥、飞机场、加油站、高压电站等设施周边房源不收”等十条标准。从“货”的维度奠定了快速去化的基础。理至租房表示,这一业务策略的核心是通过远超同业的平台运营效率,规模收房、收对房、快去化,为市场提供具有高性价的房源。

  从面向品牌到面向房东,理至租房的平台角色变弱了。从强调规则到强调“规模-标准-去化”的一整套运营逻辑,理至租房的平台角色实际又在增强。这种着力点的改变,事实上形成了一套“新平台法则”。前者的底层逻辑,是货全、客全,平台旨在建立规则,扩展强化平台效应。而这一逻辑,在过去一年受到诸多指摘,几乎成为互联网的原罪。惠居时代的理至租房,选择回归平台的“中间人角色”,强化交易撮合能力,将快去化的“平台运营”效率作为飞轮的核心。那么,理至租房是否真的可以为住房租赁市场提供一种新的计算思路?

  

  第三种算法:效率+服务

  作为微利行业,在住房租赁市场把帐算好并不是一件容易的事。从国外经验来看,借用公募REITs 实现资本退出,是已经被验证的路径。除此之外,以自如为代表的“差价算法”,由于市场的巨大,也传出打平乃至盈利的信息。但自如的规模体量,毕竟只有少数企业可以做到。更多后来者,曾经尝试过金融与租金相结合。在资本的催化下,给市场留下了大批暴雷的负面历史。

  集中了中介系“顶配”优势的理至省心租,正在演算的是REITs、差价以外的第三种算法,即依靠更高效的交易挣钱。据了解,托管模式下,一般而言业主会给到一个30-60天的空置期。只要托管公司的实际出房周期短于协议空置期,就存在利润空间。而这也是“省心租”第二大业务亮点。而就在2天前,理至租房又推出专属管家、客服、入住保洁、维修应答、安防巡查等5大服务,并宣布取消省心租房源的中介费。向生活服务的延展,成为这本帐的又一个保险栓。

  

  那么,市场的实际反馈呢?以成都为例,当前理至“省心租”在管房源超过一万套,多数房源实际出房周期为两周左右,协议空置期则在30~50天内。理至租房方面表示,这14~36天的时间差,已经让成都的省心租业务实现整体盈利。聚焦交易平台本身的撮合能力,理至租房提供了住房租赁市场的第三种有效算法。

  不过,作为练兵场的成都市场有其特殊性。其一,租赁需求旺盛,且租金水平相对高。其二,也是与理至算法更密切相关的,成都市场的房源供给新建住房占比本身高,因此收到符合理至要求的房源挑战不大。但这一优势情形在北京、上海等存量市场是否存在?对此,据业内人士表示,以北京东西城为例,确实存在房屋品质相对较低的情况。但由于该区域的交通便利性,区域内的租房客相应也会把区位需求放在品相之前。因此,“省心租”的业务逻辑在这样的市场里仍然成立。

  重新回到平台交易能力的理至租房,判断住房租赁市场“微利可持续”的核心依据来源于机构化运营的成长空间。上述理至人士表示,从全国来看机构化房源管理总量占比不超过20%,市场空间仍然较大。而在第三种算法已然跑通的情况下,理至租房接下来的目标是“有品质的规模增长”,“拿房节奏会基于市场客户反馈进行实时调整,如房源本身不能满足客户高性价比要求,业务甚至会主动减缓收房”。

  监制:赵然

  编辑:谢尔道

  撰文:雲栖

  美术总监:范坤

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