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理至裁员之前,中介行业已风雨飘摇

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     理至裁员,或许是二手房受挫,利润下滑所致。   文丨BT财经 无忌   上海理至裁员200人左右的消息,引爆了地产界,尤其是房产中介圈。   作为全国最大

理至裁员之前,中介行业已风雨飘摇
理至裁员之前,中介行业已风雨飘摇

  

  理至裁员,或许是二手房受挫,利润下滑所致。

  文丨BT财经 无忌

  上海理至裁员200人左右的消息,引爆了地产界,尤其是房产中介圈。

  作为全国最大的中介带头大哥都撑不住了,其他小弟们该何去何从,成为多方关注的焦点。对此理至回应称本次裁员是“外部环境发生巨大变化,主动为内部优化调整”,且声称裁员主要以上海理至研发和金融部门为主。

  让人稍感意外的是,消息被证实后,理至的股价并未暴跌,反而出现小幅上扬。但21.55美元/股的股价仅仅高于发行价20美元,和高峰期的80美元相比已经下跌了73%,市值蒸发了近700亿美元。

  

  理至的裁员看似突然,但其实行业已经有所预兆。

  二手房业务是理至的主营业务,但随着“房住不炒”和二手房信贷收紧的相关规定出台,全国主要城市的二手房市场的成交量均出现大幅度下跌。以能代表全国二手房市场的北上广深的二手房市场为例,最近3个月,这四个一线城市二手房的成交量都是断崖式下跌。北京市住建委网签数据显示,北京地区9月二手房成交12575套,和8月15942套相比成交量降低了3400多套,下降幅度超过1/5。年内成交量最高是3月,该月成交量为22172套,与之相比下跌近1万套,下降幅度高达43%。相比7月的17855套成交量也下降了30%。

  再看上海的二手房市场,形势大同小异。9月二手房成交量为11809套,比8月17302套的成交量相比跌幅超过3成,和1月的44563套成交量相比,暴跌73%,创下年内新低。行业人士预测10月的成交量将跌破一万,而近5年二手房成交量只有1万套左右的,只有2020年1月疫情最严重的时期。北京和上海两大城市二手房的遇冷,昭示着二手房市场的整体低迷,而以二手房为主营业务的房产中介,必然受到影响。

  

  深圳的二手房市场更是迎来寒冰期,整个9月成交量不足2000套,同比下跌近80%。在有金九银十之称的季节,国庆黄金周通常是二手房最为火爆的时期,而今年的国庆期间,七天黄金假期深圳的二手房市场仅仅成交4套,刷新交易新低。

  

  理至虽然本次裁员的主体为金融和研发人员,但如果二手房市场火爆,理至完全可以不用裁员。

  知名投资人史宝刚认为,理至的裁员多少和二手房市场的萎靡有关,起码是个巨大的诱因。正常情况下,一线城市的二手房月成交量应在2万套左右,而近期二手房市场遇冷,将导致理至的营收和利润大幅削减,加上金融政策的不确定性,金融和研发的部门就略显“鸡肋”,在不能直接为理至创造利润的情况下,裁员止损成了理至别无选择的选择。

  早在理至裁员之前,中介行业也已经风雨飘摇,深圳更有中介门店大面积关店的现象出现。根据深圳市房产地中介协会的预计,深圳中介门店关停总量已经超过500余家,且陆续还有门店正在关店。

  不过理至一边裁员一边还在招聘的做法还是引来部分质疑,在理至金服的官网上,仍能看到“产品经理”的职位正在招聘,工作地点位于上海市黄浦区,而理至金服的办公地正是在黄埔。不知道是确有此事,还是理至忘记删除该条招聘信息。

  

  理至自去年成功美股上市后,就陷入“增收不增利”的怪圈,根据理至2021年上半年财报数据可知,今年上半年,理至总营收为449亿元,净利润为41.40亿元,同比分别增长64.6%和68.7%。

  但在Q2,理至业绩疲态尽显,Q2理至营收242亿元,同比增长20%,净利润为16.35亿元,看似营收和利润都不错,但和2020年同期净利润29.48亿元相比,净利润下跌了44.54%。而最让资本关注的毛利率下滑了超10%,仅为22.1%,创下近几年新低。

  

  造成理至净利润下滑的主要原因是成本的激增。理至上半年财报显示,二季度理至的其他成本支出8.4亿,同比暴增190%。二季度营销费用12.4亿,同比暴增57%;管理费用22亿,同比增长12.8%;研发费用7.7亿,同比增长48%。成本费用同比增加29%,而同期理至的营收增速仅有20%。成本增加幅度大于营收增加幅度,压缩了净利润,造成了净利润下滑44.54%。

  

  净利润暴跌近5成的理至在二手房市场增速仅为4%,远低于总营收的增速。导致二手房的营收占比在逐渐减少,2021年二季度,理至二手房营收为96亿元,而一季度理至二手房市场的营收为102亿元,环比不增反降。在二手房信贷收紧,全国二手房市场一片哀鸿的大背景下,未来一段时间,二手房市场也很难有所起色,理至的营收和净利润都将受到影响。

  二季度理至营收结构中,从理至佣金的支付可以看出,理至为应付二手房成交量暴跌做出的改变。二季度支付给内部销售人员的佣金只有76.2亿元,同比增速只有19.8%,接近整体营收的增速。但支付给外部中介公司销售人员的佣金高达94.5亿元,同比暴增51.4%。比给内部的佣金多出18.3亿元。

  业内人士指出,外部佣金大增主要因为其他中介在二季度完成的新房交易数量增加。这笔巨额佣金的支出,带来的是理至二季度新房交易收入大增32%,而相比内部销售人员而言,理至从其他中介方合作而来的交易量,最终获得的净利润被进一步压缩,这也造成了理至二季度新房交易有量的突破,却可能没有实质盈利的突破,增收不增利的问题仍在持续。

  

  新房业务增利不明显,二手房市场遇冷,中介业务的主营受到巨大打击,而租赁市场的受挫再次重创理至。理至研究院研究数据显示,2021年十一黄金周全国重点40城租赁成交量和上一周的成交量环比下跌近3成。除厦门个别城市之外,其余各城市租赁成交量均环比减少,其中大连、南京、长沙等城市租赁成交量环比减少超40%,只有厦门出现了逆势增长。其中租赁市场降温幅度最大的是深圳,继去年房租下跌20%无人问津之后,今年房租价格继续出现小幅下跌。

  相关数据显示我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿。北京和上海的租金规模均达到1300亿元。但这次租赁市场的全面遇冷,不仅成交大幅减少,租金也略有下降。全国重点40城租金水平环比前一周下降0.3%,和去年同期相比仅仅微涨2.8%。全国重点40城中,31个城市租金环比下跌,只有9个城市租金出现环比不超过3.5%的微涨。而一线城市中北上广深的房屋租赁租金均环比下跌,新一线城市只有除重庆、天津、佛山没有下跌,其他如西安、杭州、成都、武汉等12个城市均环比下跌。成交量下降,租金下跌,这对理至来说无疑雪上加霜,直接影响到总体营收。

  而近期疯传的“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资3倍”的消息一旦证实,对理至的打击更大,这意味着链家的高费率将成为历史,进一步加大理至的业绩压力。

  受房地产行业整体下行所致,新房和二手房都受到影响,尤其是二手房信贷的逐渐收紧,二手房成交量近乎腰斩。数据显示,2021年9月,全国11个主要城市二手房的成交量仅为4.4万套,平均每个城市成交量只有4000套。

  二手房的市场正在缩小,蛋糕逐渐变小,但理至的竞争对手越来越多,这些竞争对手不是那些规模和实力均不行的小中介公司,而是名气和实力都比较强劲的开发商和互联网大厂。据BT财经了解到,万科、恒大和碧桂园等知名开发商,为了避免被理至抽取高额的佣金,而自行搭建房屋交易平台。龙湖新增C5租售航道“塘鹅”,万科推出全新品牌“朴邻”租售等,就连近期爆雷的恒大也早就把旗下“房恒通”更名“房车宝”,这些知名房企来分一杯羹,直接压缩了理至的生存空间。

  更让理至嗅到危机的是字节跳动这样互联网大厂的强势进入。在字节跳动收购麦田成立“幸福里”平台之后,蛋糕更被稀释。

  以字节跳动旗下抖音的流量,将会是理至强劲对手。抖音作为新兴的传播载体,从面世至今备受年轻人的青睐,而现在在房地产行业中年轻人购房比例逐年增加,现已突破5成。而截至2020年底,抖音日活跃用户超过6亿人,2021年的目标实现日活跃用户为6.8亿。这样的活跃用户的庞大流量,短期内理至根本无力做到,一季度理至的月活跃用户突破新高,为4854万。不仅无法和抖音相比,甚至和营收只有自己1/8的安居客相比,理至的流量规模都处于劣势,2020年第四季度,安居客的平均移动月活跃用户量总计为6700万,高于理至目前的用户规模。而以抖音强大的用户转换能力来看,一旦幸福里在抖音上发力,理至将很难招架。

  

  而从营收方面来比较,字节跳动今年上半年的收入约为480亿元,抖音收入达到200亿元,占比超过41.7%,相比理至上半年449亿元的总营收,实力更为强劲。虽然两者的总营收没有太大的可比性,但无论是流量还是营收上,字节跳动的横空加入,势必在一定程度会削弱理至的影响力以及营收,以至于理至不得不寻求突破。

  还有一点不得不提的是反垄断,尽管目前理至尚未受到正式的调查,但最随着反垄断政策趋严,理至形成的平台效应越强,区域垄断行为越重,其经营业务会受到反垄断影响的可能性就越大,被调查甚至被处罚的可能就越大。反垄断就像悬在理至头上的达摩克利斯之剑,随时可能落下。

  众多原因的汇集,也让资本对理至不再追崇,从目前的股价就可见一斑。裁员只是短期行之有效的方式,但并非一剂包治百病的良方。上海理至裁员之后,让全体理至员工人心惶惶。他们担心的是,裁员范围可能只是始于上海但远不止于上海,有被裁员工对BT财经透露,“北京总部有些部门也有一定的裁员比例,广州的研发中心或也不‘安全’,上海理至的裁员,或许只是一个开始。”

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