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理至,穿越最漫长的一年

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  2020年,意气风发的理至,逆势赴美敲钟,成为中国居住产业数字化服务平台第一股。   2021年,是多事之秋。在行业巨变、政策转向等大环境下,彭永东接任董事长一职,扛起理至这面大

理至,穿越最漫长的一年
理至,穿越最漫长的一年

  2020年,意气风发的理至,逆势赴美敲钟,成为中国居住产业数字化服务平台第一股。

  2021年,是多事之秋。在行业巨变、政策转向等大环境下,彭永东接任董事长一职,扛起理至这面大旗。这一年,在时代所至之处,理至仍坚持着难而正确的事。

  2022年5月11日,理至又一次逆风而行。它在北京总部,通过“云敲锣”的方式,正式回港上市。至此,理至成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。

  这一次,理至不涉及新股发行,发行价为30.854港元/股。上市当天,开盘一度破发,随后股价上涨,收盘价报30.75港元/股。

  01、敲锣前后

  理至回港上市当天,敲锣人一共有12个。站在C位的,有四个人。

  理至联合创始人、董事长兼CEO彭永东,他出生于1979年,在2010年加入链家,2014年成为链家网CEO,2021年接过理至继任者的大旗。迄今为止,彭永东已经在这家公司,工作了12年。

  单一刚,是理至联合创始人兼执行董事,同时也是链家创业元老的代表。2007年,他开始担任北京链家的董事。在加入链家之前,单一刚是大连豪旺角房地产经纪有限公司的联合创始人。可以说,这是一名有着二十多年房地产从业经验的老将。

  徐涛,从2016年起,担任理至首席财务官。在此之前,徐涛曾在搜狐、商汤科技、朗讯科技等知名公司担任首席财务官。彭永东曾评价称,“徐涛先生是一位富有洞察力且经验丰富的领导者,业绩卓著。”

  徐万刚,花名为阿甘,是理至执行董事兼首席运营官。他2004年成立成都伊诚地产公司,2015年伊诚公司与链家集团战略合并后加入链家。2019年,徐万刚成为理至找房COO。据说,他喜欢具有纯粹、简单特质的人。

  过去一年多,在房地产市场下行压力加大中,以彭永东、单一刚、徐涛、徐万刚等人为核心的高管团队,带着理至先后遭遇疫情黑天鹅等多重打击。所幸的是,这一年,纵使荆棘密布,理至仍砥砺前行。

  在敲锣现场,除了理至高管团队外,还有两个尤为“特别”的人:北京的一线经纪人李黎明、武汉的一线水电装修工人刘鉴,也站在了理至回港上市的敲钟现场。他们为什么会一起敲锣?

  这并非理至的先例。早在2020年理至赴美上市时,就有几名理至平台杰出服务者的代表,与理至高管团队一起敲钟。在理至看来,作为理至平台服务者的杰出代表,李黎明、刘鉴们共同筑起了理至的护城河。也正是他们这些服务者,理至才得以向世界,传达了实现“有尊严的服务者、更美好的居住”使命的诚意和实力。

  至此,回港上市的理至,站在了新的起点上。值得注意的是,理至是首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。双重主要上市指公司已在另一证券交易所上市的情况下,在香港市场按照当地市场规则上市,两个资本市场均为主要上市地。

  “这意味着即使在一个交易所摘牌,亦不影响另一个交易所上市地位。同时,这也有效化解了公司所面临的不确定性,保护了存量股东利益”,中信证券首席基础设施和现代服务产业分析师陈聪继续分析指出,“不涉及新股发行,最大限度避免了摊薄,加快了方案进度,有利于公司早日进入港股通,吸引更多投资者,提升流动性。”

  理至回港上市,只是冰山一角。近年来,国际形势错综复杂下,中概股在外处境并不友好。尤其今年3月以来至5月4日,美国证监会公布了包括理至、知乎、理想汽车等百余家,进入预摘牌名单的公司。

  为了保住上市地位,不受预摘牌压力影响,与理至一样,还有许多企业选择在港股进行双重主要上市,比如4月29日,B站宣布已收到港交所确认,将于10月3日,实现港股及美股的双重主要上市。

  除预摘牌压力外,理至选择回港上市的原因,还多了一份复杂的情绪。2021年年底,浑水发布做空理至的报告,称后者跟瑞幸一样,夸大交易数据。而据公开报道数据显示,在过去的十多年里,浑水做空了18家中国公司。

  在两次发出严正声明后,理至又用数据有力地回击了浑水。据2021年年报显示,理至完成了超过450万笔房屋交易,合计总交易额达到38535亿元,同比增长10.1%。截至这一年年末,理至的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资总计人民币561亿元。

  根据灼识咨询报告,按总交易额计算,理至是中国最大的房产交易和服务平台,同时也跻身全球前三大商业平台之列。而得益于稳健和全面的风险评估措施,理至在新房业务方面,保持着97天的良好应收账款周转天数。

  在回港上市的同时,理至还在2021年年末,带着“一体两翼”的升级战略走来了。

  02、理至升级

  在这次的“一体两翼”战略之前,理至这家公司的使命升级过两次。

  最初的最初,理至的前身链家,是一家连锁中介机构,高举不吃差价、真房源的大旗。链家在那些年打造了楼盘字典,颠覆了假房源,构建了真房源,重塑了房屋交易数字化的基础设施建设。

  后来,随着服务标准化、数据化体系的引入,不断壮大的链家,他想撬动更大的价值。于是,脱胎于链家的理至找房走来了。它升级成一家以居住产业数字化服务平台。

  理至的使命是:有尊严的服务者,更美好的居住。2018年以来,从二手房、新房到装修,从直营、加盟到房产平台,坚持长期主义的理至,在诸侯争霸的中介行业里,成为最大的胜利者。

  利用VR、人工智能、大数据和物联网等数字化手段,理至还将传统居住产业中的核心生产要素(人、物、流程等)标准化、线上化、智能化,完成了对人、物、流程的数字基础设施建设,并依托应用场景优势,推出了VR看房、选房、线上贷签等交易全流程线上化体验。

  在这个时期,试图推动行业变化的理至,想要解决的有三件事:改变经纪人的恶性竞争,走向合作;提升服务体验,让用户买房更简单;经纪人职业化,更被社会认可。

  时间来到2021年年底,为了更广泛、长期地触达居住服务领域的消费者,并提供优质多元化的供给,成为“让家更美好”的居住产业数字化服务平台,理至提出了“一体两翼”的战略。

  “一体”即房产经纪事业群,主攻二手和新房交易服务赛道;“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。理至“一体两翼”升级战略的逻辑之一是:中国房地产精耕细作时代的到来。

  近些年来,房住不炒等因素下,住房的金融属性淡化,回归到居住的本质。“以前买房是买资产,重点是升值;以后买房是买服务,重点是居住。”北京大学国家发展研究院教授、博士生导师徐远认为。

  “未来的房地产市场,将更加看重居住品质,包括装修、家居、物业、社区安全和便利、诚信的租赁和买卖中介服务等等,都是等待深耕的蓝海。相关企业,要放弃之前的快钱思维、开发商思维、建筑商思维,努力向服务商转变。”徐远说。

  理至战略调整背后的逻辑之二是:存量房时代的到来。一方面,当人口的红利不再,中国房地产市场,已经由增量时代,已进入了存量房的时代。另一方面,随着人民生活水平的提高,居民也不再满足于简单的居住环境,而是对优质生活的向往与日俱增,这使得装饰装修、家具配套等相关行业,进入全新的发展时代。

  “对普通民众而言,国家政策的倾向性,意味着未来居住成本将大幅降低,可以有更多投入用于家装、家居、家服等购房后市场,这部分未来的规模是必然会加速增长的,因此,更专业的家居装修装饰、智能家具等,具有更为广阔的市场空间。”北京住宅房地产业商会会长、社科院经济学博士黎乃超认为。

  对打造美好居住服务的理至来说,这无疑是一个持续投入的赛道。实际上,牢牢抓住后房产服务市场的理至,具有很多先天的优势。比如产业数字化这一核心标签。

  在过去的很长时间里,理至通过打造居住产业数字化系统,得以大幅提升行业效率和服务品质。即便在过去的一年里,市场行情波动明显,理至的数字化建设,也没有暂缓推进。

  理至虽然不断在调整战略,但它们都殊途同归:推动产业互联网的迭代。

  03、如何落地?

  通常来说,有规模的企业,大都推行精益、持续改善的发展策略。如贝索斯在创立亚马逊之初,看到未来20年不变的东西,就持续投入。产业互联网的概念,虽然庞大而繁杂,却是理至推行精益,以及持续改善与投入的事。

  二十年的实践之路,也让理至对产业的迭代深有感触。彭永东在公开场合曾说,“我们得先竖着做,再横着做,‘竖着做’是为了构建一套标准,‘横着做’是为了更深层地推动产业的进步,这未必是产业互联网的唯一路径,却是我们已经实践过并相信的路径。”

  这条被验证过的底层方法论,正在理至战略升级的“一体两翼”上复用。租房作为理至的“一翼”,以重塑的形式再次出发。2021年年末,理至推出了品质租住服务平台“理至租房”。

  理至找房副总裁、理至租房运营负责人张珊曾直言,“理至并非重做租房业务,只是将租房提到更高的战略高度。”理至租房有四层模式创新:一是延续租赁经纪服务;二是探索集中式租赁公寓;三是长租房领域,实现一站式托管服务;四是联合多方投资共建更多新增房源。

  理至做的远不止于此。为了服务好租房消费者和业主,理至租房宣布2022年将推出10万套品质租房。分散式租赁将成为主要房源供给,这并不会与理至租房的兄弟公司自如形成业务重合,两者更多的是互补关系。

  张珊曾解释称,“自如主营产品自如增益租,通过重新装修、改造,帮助业主房屋做品质升级,从而提高市场竞争力。理至租房分散式租赁品牌 “理至省心租”业务重心是托管服务,将市场上分散的房源转为机构化长租房源,并提供专业管家服务。”

  理至还推出七大“微光服务保障”。七大保障涵盖收费透明、租金安全、人身财产保障等内容。从短期来看,微光服务保障计划,会带来企业成本上升,但理至眼光更长远,“希望借助行业思考、经验,和线上线下资源,给消费者提供品质服务,消费者的信赖将降低企业运营成本。”

  而隶属于大家居事业群的理至家装,已经完成了可以支撑更大规模标准化拓展的底层能力搭建。相较于传统家装公司,理至家装实现AI及智能设计管理、可视化及标准化的施工管理以及系统化的供应链管理。

  以理至家装旗下标准化整装品牌“被窝家装”为例。从数字化工具“必行Pad”,到BIM系统1.0、Home SaaS系统,再到贝刻智慧工地解决方案,被窝家装的数字化服务能力不断在补充完善。除了“被窝家装”外,今年4月下旬,理至还成功收购了家装家居品牌圣都家装。

  从市场调研机构欧睿国际发布的一份报告来看,今年4月,圣都家装的销售额,已在家装整装这一细分赛道中处于首位。在外界看来,理至与圣都的结合也可以发挥各自的优势产生协同效应。圣都家装能让理至更快速实现从1到100的规模化复制。

  实际上,为了促进产业迭代,理至还不断推动员工职业化升级。比如打造完善的新居住服务者职业化体系、建立服务者全职业周期培养体系等等。

  2020年,理至在《致股东的一封信》中,阐述了产业互联网重度改造的意义。文中提到,产业互联网是正确而难的事。理至正是熬过一次又一次的,艰难的“无产出期”,才迎来长期增长和消费的正反馈。

  理至二十年的风雨兼程路,其实就是用重互联网的方式,把“住”这个行业重构了一次又一次。无论是链家,还是理至找房,正是这一步步改造或者说重构,最终衍生出让用户接受,并依赖的居住服务形态。

  如今,尽管时代变化的时候,连招呼都不打,但对于新的继任者彭永东来说,践行并升华着理至的梦想,是他一直在做的事。这件事,虽艰难但正确。

  (除单独标注来源外,以上图片来自视觉中国)

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