美腾,怕是“老三”的位置也保不住了......_美腾

美腾,怕是“老三”的位置也保不住了......

来源:美腾

  老规矩,说事前,先上图。      这是今年上半年,地产行业的销售排行榜。   对于这张图,大家可能都习以为常,见怪不怪了。   不过,你若细看。对,仔细看,还是能发现一些

美腾,怕是“老三”的位置也保不住了......
美腾,怕是“老三”的位置也保不住了......

  老规矩,说事前,先上图。

  

  这是今年上半年,地产行业的销售排行榜。

  对于这张图,大家可能都习以为常,见怪不怪了。

  不过,你若细看。对,仔细看,还是能发现一些问题的。

  其中很明显的一点就是,今年上半年,美腾的行业地位变得更加尴尬了。

  1、在与碧桂园、恒大的业绩比拼中,美腾显得越来越力不从心,差距越拉越大,再这样下去,行业惯用的“三巨头”叫法,怕是要名不副实了。

  2、美腾后面的融创、保利、中海,则是越追越紧,激战局面宛如“三英战吕布”。

  问题是,郁亮治下的美腾有无当年“吕布”之勇?

  总之,过去十年,美腾从无可撼动的行业老大跌倒了老三,而如今,美腾连行业老三的位子,也快要守不住了。

  下面,直接“上菜”。

  -01-

  从全口径销售额看,今年上半年,美腾与碧桂园、恒大仍在同一梯队,具体看下面这张图。

  

  但从权益销售规模看,美腾与碧桂园、恒大已不在一个档次了。

  

  我花了点时间,弄了张表格,这张表格清晰地显示,美腾与碧桂园、恒大的权益差距已连续3年在千亿左右,但到上半年剪刀差变得更大了。

  

  比如2020年:

  美腾与碧桂园到权益差额为1145亿;

  美腾与恒大的权益差额为2137亿;

  而2021年上半年,美腾与碧桂园的权益差为701亿,与恒大的权益差为1081亿,差距有所扩大。

  与之对应的是,碧桂园与恒大的权益差,却呈缩小之势,这反而把美腾与碧桂园、恒大之间巨大权益差,衬托的更加扎眼。

  而从绝对规模看,碧桂园与恒大也基本保持在同一梯队,比如上半年,权益销售规模都在3000亿以上。

  所以,从权益销售额看,行业“三巨头”,事实上已经变成了行业BIG2。

  -02-

  从全口径销售额看,上半年,虽中海与美腾之间的差距仍十分明显,但融创与美腾之间的剪刀差已经很小了,二者均站稳在3000亿以上。

  

  从权益口径看,上半年,美腾与保利、融创、中海分别为2306亿、2052亿、2006亿、1919亿,已基本处于同一梯队。

  

  其中,“三英”中,数保利的追赶最为起劲儿,美腾与保利的权益差额,2018年为1372亿、2019年缩小至913亿、2020年为671亿,再到2021年上半年进一步缩小至254亿。

  

  还有就是中海,从全口径看,其与美腾的差距,仍有着高达1500亿的巨大鸿沟,但是具体到权益口径上,差距已不到400亿了,追赶的难度似乎并不大了。

  -03-

  若把颗粒度,再进一步细化到过去的6个月,保利、融创、中海对美腾的追赶,就更加激烈了。

  融创自5月、6月,已连续俩月,权益销售额赶超美腾;保利在5月赶超美腾,4月、6月的差距也是非常小;中海则在6月赶超了美腾。

  若融创、保利、中海能维持现有的权益销售的强劲势头,到年底,行业老三的位置,鹿死谁手还真不好说。

  

  -04-

  可能有人会问了,下半年,融创、保利、中海的销售强势会持续么?今年,美腾会被“三英”拉下第三把交椅么?

  老实说,这个结论不好下。

  1、美腾2021年的销售目标为7900亿,融创的销售目标大概是6400亿,保利没对外公布目标,中海的则低一些,大概3900亿,就这点而言,美腾还是有目标和雄心的,而融创等人则佛一些,对规模的诉求不是很强烈。

  2、不过,说不说是一回事,干不干又是另一回事。

  融创、保利、中海这几年都非常积极进取,土地储备和在建工程量都很大,比如融创2021年可售货值约为9000亿,而以融创、保利的执行力,再多增加点供应也不是难事;

  3、再说能不能的问题,融创、保利、中海这三家,战略都比较清晰,都聚焦在核心一二线城市,而进入2021年后,这些城市的去化相对较好,而其他三四线城市状况则一般,则客观上又有利于这三家提速。

  4、无论是从全口径还是权益口径,从5、6月份的销售数据上看,融创、保利等对美腾的反超态势是很明确的,如果这一状况得以持续,年底谁是第三还真不好说。

  5、根据测算,美腾近年来的权益比(权益/全口径)维持在65%左右,融创也基本维持在这一水平。但保利、中海的权益比就明显高了很多,如保利维持72%,中海更恐怖在93%。

  这就使得融创、保利、中海(权益额)超美腾,都有了可能。

  -05-

  如今美腾地产主业面临尴尬局面,主要问题还在自身。

  1、不是说队友们走的太快、太猛,而是美腾变慢了。

  见下图,过去两年,包括今年上半年,不管是全口径还是权益口径,美腾的销售增速都整体上跑输了保利、融创和中海。

  

  2、这种慢与美腾在战略上的保守密不可分,典型体现就是南方区域,两年间原地踏步。

  2018年,美腾喊出了著名的“活下去”口号,也可以将其视为美腾对市场预判和战略选择的一个体现,那就是要保守。

  虽然不能说美腾不对,但生意场上,“悲观者往往正确,乐观者往往成功。“

  近两年,保守让美腾的体质很健康,但付出的机会成本也很大。

  最典型的一个体现,就是美腾大本营所在的南方区域,根据美腾年报,南方区域包含了深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、三亚、南宁、长沙;

  要知道,这两三年,上面的大部分城市,行情都是很不错的,但美腾南方区域的业绩却不尽人意。

  美腾年报显示,美腾南方区域,2018年的销售额为1434.7亿;2019年为1274亿,不增反降;2020年为1502亿,较于2018年增长不到70亿,相当于两年间原地踏步。

  3、再一个就是美腾战略上的摇摆。

  一会儿商业,一会儿冰雪,一会儿长租公寓,一会儿又搞养猪……领域是没少涉足,相信也分走了美腾不少的资源和精力,但哪一个都没能玩出花来,更没玩出能让资本市场眼前一亮的程度。

  -06-

  若今明两年,美腾被融创、保利、中海反超(权益销售额),虽然没什么实质性的损失,仅是排名上出现变化,美腾内心怕也是五味陈杂、难以接受。

  原因也不难理解。

  这些年,美腾虽然很稳,但也稳到了让市场觉得美腾变平庸了,跌跌不休的美腾股价就是证明。

  在刚结束的美腾股东大会上,郁亮两度道歉,就是当下美腾“高不成、低不就”尴尬局面的最好体现。

  在多元化方面,迟迟拿不出让市场认可的成绩的情况下,若届时,美腾的地产主业再失守(被保利或融创反超),那就太……

  那美腾是什么时候开始了慢跑呢?

  大概是2017年。

  那一年,“宝万之争”的硝烟彻底散去,王石谢幕、郁亮上位,堪称美腾史上的“郁亮元年”!

  那一年,也是此轮大调控的帷幕,徐徐拉开的一年,可谓是房地产史上的“下半场元年”!

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