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美腾,着急了

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  本文物业大爆炸   9月20日,新力股价暴跌87%;   10月4日,花样年官宣美元债债务违约;   10月26日,当代置业美元债实质债务违约;   10月29日,阳光城股

美腾,着急了
美腾,着急了

  本文物业大爆炸

  9月20日,新力股价暴跌87%;

  10月4日,花样年官宣美元债债务违约;

  10月26日,当代置业美元债实质债务违约;

  10月29日,阳光城股东内讧,股价跌停;

  11月4日,中国奥园拟出售奥园健康自救;

  11月4日,佳兆业理财暴雷,甩卖资产自救;

  11月5日,世茂股债大跌,紧急自救。

  最近,出大事的房企越来越多,越来越密,风险迫在眉睫,就连美腾也坐不住了。

  11月5日晚间,美腾放出了稳定市场信心的杀手锏:

  拟分拆万物云赴港上市。

  在勿爷看来,万物云IPO计划是意料之中也是意料之外。

  意料之中是市场早有预期,万物云肯定会上市;意料之外是万物云貌似比预期的来得更早一些。

  想起郁亮之前所说,账上有钱,连续12年现金流为正,万物云要以城市服务商的角色上市,万物云是科技公司,而不是物业公司……

  而目测万物云,物业板块收入占据半壁江山,城市服务板块的万物云城也才完成40%,收入占比低,也不足以扛起城市服务的大旗……

  所以,勿爷心生疑惑:一直求稳的美腾为什么突然踩了下油门?

  内心盘算了一下,勿爷觉得美腾分拆上市的逻辑、影响大抵有以下几个。

  01 扛不住了

  2021年下半年,很多地产人,媒体人都没想到,上半年看着还好好的房地产行业,下半年行情却急转直下,美元债违约、理财产品爆雷,加上销售大幅下滑,市场一片哀嚎,房企貌似进入了黑铁时代。

  就连超然在外的老大哥美腾三季报数据也不理想,虽然营收仍然正增长,但增收不增利。

  继半年报净利润下滑11.68%后,三季报更是下降了23.3%,连续12年为正的现金流同比大幅下滑96.35%。

  按照三季报算,离年底还有三个月时间,大环境不乐观,翻盘的概率小之又小。以这样的趋势来看,或许2021年美腾的现金流就要变成负增长。

  在这样的背景下,和之前很多房企分拆物业板块上市一样,或许是为缓解流动性,美腾终于把吃瓜群众牵挂的万物云上市日程提上了董事会。

  记得去年万物云更名之后,朱保全就声称,美腾不差钱,不会着急让物业上市,不过可能2021年才会缺钱,没想到一语成谶。

  02 大局为重

  在很多场合,郁亮都一再表示,上市不着急,还没准备好,万物云要以城市服务商的角色去上市。

  据中报数据,万物云城市服务商的比重仅占5.44%,个头太小,撑不起城市服务商的门面。算上住宅、商管、万物成长的科技等组成部分,万物云至多有点城市服务商的内味,离城市服务商还差不少。

  但眼下美腾的处境不是多么好,如上提到的业绩下滑,增收不增利,导致股价腰斩,股票市值已经跌破了净资产。

  美腾需要一个好消息来提振市场士气,而可能唯一能改变局面便是万物云上市。

  据媒体估算,万物云上市可能估值在2000亿上方,而美腾A股最新市值是2071亿,几乎追平。

  万物云如若上市,能一定程度上缓解美腾现金流危机,提振美腾股价和地产股股价,以及对下行的物业股也有一定积极意义。

  这里插一句,如果万物云能尽早上市,或许阳光城所持万物云的股权便能尽早变现,这对火烧眉毛的阳光城来说是个好消息。

  所以,勿爷猜测,城市服务商什么的不重要,大局为重,利益多多,先上车再说。

  03 意外发生

  三个月前,万物云做了一笔非常创新的交易:与阳光城旗下的物业公司阳光智博换股合作。即:阳光智博放弃赴港上市,转而以自身100%股权换取万物云4.8%股权。

  这是一笔看似创新且划算的交易:万物云不出一分钱就拥有了阳光城旗下物业6710万㎡合约面积,而阳光城则不花一分钱便拥有了万物云小股东的身份,坐享万物云上市的红利。

  然而,计划总没有变化快。

  10月28日,阳光城发布三季报业绩,但二股东投下了反对票,股债大跌,公司陷入流动性危机。

  为了自救,阳光城不得不将兴业银行、华泰保险和万物云公司的股权进行处置以缓解公司流动性危机。

  自此,万物云4.8%的股权被摆上了货架。等待的命运要么万物云自己回购,要么被贱卖。

  换句话上,万物云已经被将了一军。

  至此,阳光城卖万物云股权事件成了美腾分拆万物云上市的催化剂,不得不硬着头上!

  04 单独上市还是整体上市

  除了以城市服务商的角色上市外,万物云还定位是科技公司。

  早在年初1月份,江湖曾传闻美腾将打包物业和科技业务一同上市,但后来再无进展,不了了之。所以万物云到底会以何种方式上市,也一直是市场焦点。

  科技、空间、成长是万物云三大组成部分,如果定位科技公司,勿爷曾猜测万物云可能会在科创板上市,但证监会禁止了房地类企业在科创板上市,让万物云不得不打消意图,那么只能去港交所。

  既然去港交所,那么随之而来的问题是,这三大部分是整体上市还是单独上市?

  想起上个月朱保全在美腾交流会上对城市服务浓墨重彩,勿爷猜测,大概率还是以城市服务商的角色去上市,至于带不带科技、成长板块一起玩耍,或许答案都在招股书里。

  05 物管圈格局将变

  现在的物管圈,恒大物业掉队后,上市物企中是碧桂园服务一家独大,其次是华润万象生活,再后面是融创服务、雅生活等。

  算上已经递表的万达商管,可以想象得到,未来的物管圈,将是两个万字牌物企和碧桂园服务的三国杀,再算上众多中小物企,物管江湖开启战国时代。

  如此,地产圈碧恒万融都将聚齐,地产圈的战火终将在物管圈烧起来。

  最后一个问题是,万物云都将上市了,一直对标万物云的龙湖智慧服务是不是也快了?

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